İletişime Geç
İletişime Geç +90 (850) 241 95 08

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz (gayrimenkul) satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmaz için ileri bir tarihte yapılacak olan satış sözleşmesinin gerçekleşeceği yönünde yapılan bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme hakkı sağlayan kişisel bir hak doğurmaktadır.  Bir diğer deyişle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ileride taşınmaz satış sözleşmesinin yapılacağı taahhüt edilmektedir.

Taşınmaz vaadi sözleşmesi nedir, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi feshedilebilir mi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır sorularınızın yanıtı yazımızda...

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu bakımdan her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar. Bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.

Bir taraf satış vaadi sözleşmesinde devir tarihi olarak belirlenen tarihte söz konusu taşınmazın kararlaştırılan bedelini karşı tarafa ödeyerek devre hazır bulunduğunu bildirmeli diğer taraf ise taşınmaz satış bedelini aldıktan sonra taşınmazı devretmelidir. Yani taşınmazı satın almayı vaat eden taraf sözleşmede belirtilen bedeli sözleşmede belirtilen biçimde ödemekle yükümlüdür. Taşınmaz satışını vaat eden taraf ise sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaat edilene devretmekle yükümlüdür.

Taraflardan Birinin Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Yükümlülükleri Yerine Getirmezse Ne Olur?

Taraflardan birinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile doğan yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı verildiğinden, talep halinde sözleşme gereği tapunun devredilmesi gerekir. Aksi takdirde, satışı vaat edip bunu süresinde yerine getirmeyen tarafa,  tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi ve sözleşmeye bağlı sonuçların doğabilmesi için birtakım geçerlilik şartları aranmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları şu şekildedir:

  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken sözleşme yapmaya ehil kişiler arasında yapılmış olmalıdır. Yani gerçek kişi olan taraflar ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmalıdır. Ergin olmayan veya kısıtlı olan şahısların taşınmaz satış vaadi sözleşmesine taraf olabilmeleri için işlemin, veli veya vasi tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları  arasında en önemlisi budur.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda öngörülen resmi şekilde yapılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup bu sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin onaylama şeklinde yapılması, sözleşmenin geçersizliğine sebebiyet vermektedir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların birbirine ve hukuka uygun irade beyanlarını içermeli ve bu sözleşme noter huzurunda her iki tarafça da imzalanmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları arasında mutlaka noter huzurunda yapılması yer almaktadır.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi esaslı unsurları da bünyesinde barındırmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki esaslı unsurlar, sözleşmeye konu taşınmaz ile bedeldir. Bu sebeple sözleşmede taşınmaza ilişkin bilgiler ile satış bedeli ve ödeme şekli açık bir şekilde belirtilmiş veya belirlenebilir olmalıdır. Bu bakımdan sözleşmeye konu taşınmazın ve bedelin belli olması şart olmayıp belirlenebilir olması yeterlidir.
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. Tapusuz, hiçbir şekilde olmayan ve belirlenemeyen bir taşınmazın taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi mümkün değildir. Bu sebeple tapuda kayıtlı olmayan bir gayrimenkul hakkında satış vaadi sözleşmesi imzalanamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları arasında önemli bir husustur. 
  • Taşınmaz satış vaadine konu edilecek olan gayrimenkul, kişilerin mülkiyetinde yer alan ve üzerlerinde satış işlemi gerçekleştirilebilecek taşınmazlardan olmalıdır. Bu nedenle sözleşmeye konu taşınmaz, 3194 sayılı İmar Kanunu madde 18’de yer alan ve yetkinin belediye veya valiliklerce kullanılacağı taşınmazlardan olmamalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları listemizde dikkat edilmesi gereken bir maddedir. 

Bir Taşınmaz İçin Birden Fazla Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmışsa Ne Olacaktır?

Uygulamada bazen tek bir taşınmaz için birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden hangisinin geçerli kabul edileceği öncelik (kadimlik) ilkesine göre belirlenmektedir. Yani birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde, sözleşmelerden tarih itibariyle en önce yapılan geçerli kabul edilecek ve o sözleşmeye sonuç bağlanacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesini Yapmak İçin Sözleşme Konusu Mala Malik Olmak Zorunlu Mudur?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken, taşınmazı devretmeyi vaat edenin sözleşmenin yapıldığı anda taşınmaza malik olması zorunlu değildir. Yani kişi mülkiyetinin kendisine ait olmadığı bir taşınmaz için de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmektedir. Ancak bu sözleşmenin bir gereği olarak taşınmazı devir aşaması geldiğinde, kişinin taşınmaza malik olması gerekmektedir. Bu sebeple taşınmazı devir sırasında malik olmaması sebebiyle sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemeyen taraf, Borçlar Kanunu’nun ifa imkânsızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkûm edilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Etkileri Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkının tapuya şerh edilebilmesi mümkündür. Bu sözleşmeden doğan alacak hakkının tapuya şerh edilmesi, alacak hakkının üçüncü kişilere yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlamaktadır. Çünkü bu sözleşmeden doğan alacak hakkı tapuya şerh edildiğinde etkisi güçlendirilmiş bir nispi hak haline gelmektedir.

Özetle taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Etkisi Ne Kadar Sürmektedir?

Tapuya verilen şerhin etkisi şerhin verildiği andan itibaren 5 yıl boyunca devam etmektedir. Yani sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren 5 yıl sürmektedir. 5 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte şerh düşmüş olur ve taşınmazın bu sürenin dolmasından sonra üçüncü kişiye satılması halinde alacak hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.  Şerhin düşmesi sözleşmenin geçerlilik veya devamlılığını etkilemeyip yalnızca ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vadesi Geldiğinde Söz Konusu Taşınmaz Başkasına Devredilmişse Ne Olacaktır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı tapuya şerh edilmemişse ve taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse artık sözleşmenin ifası imkânsız hale gelmektedir. Tapuya şerh verilmediğinden satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı üçüncü kişiden yani taşınmazı devralandan herhangi bir talepte bulunamamaktadır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getiremeyen devir borçlusu, satış vaadi sözleşmesinin alacaklısının sözleşmenin yapılamamış olmasından doğan zararlarını karşılamak zorundadır. 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı tapuya şerh edilmişse ve ardından taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse artık taşınmazı sonradan satın alan veya herhangi bir şekilde devralan kişiye karşı da satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı ileri sürülebilir. Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkının tapuya şerh edildiği durumda taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmış olsa dahi, alacaklı alacak hakkı doğrultusunda üçüncü kişiye karşı da talepte bulunabilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Alacak Hakkı Mirasçılar Tarafından İleri Sürülebilir Mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı sözleşmenin tarafı ölmüşse mirasçıları tarafından ileri sürülebilmektedir. Yani sözleşmenin şerh edilip edilmediği fark etmeksizin sözleşmeden doğan kişisel hak mirasçılara geçmektedir. Taraflardan hangisi vefat etmiş olursa olsun mirasçıları diğer tarafa karşı bu hakkı ileri sürebilmektedir. Hatta iki tarafın vefat ettiği durumda da, tarafların mirasçıları birbirlerine karşı bu sözleşmeden doğan haklarını ileri sürebilirler.

Paylı Mülkiyet Ve Elbirliğiyle Mülkiyet Hallerinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir Mi?

Elbirliği mülkiyeti bir malın birden fazla sahibinin olduğu ancak herhangi bir oran olmaksızın hepsinin bu mala sahip olduğu ve hep birlikte tasarruf etmeleri gerektiği hisse durumudur. Bu sebeple elbirliği mülkiyeti tesis edilmiş bir gayrimenkul hakkında tüm ortaklar ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır. Ortaklardan biri veya bir kaçı ile böyle bir sözleşme düzenlenmesi halinde taşınmazın satışı talep edilemez ve yalnızca Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmenin tarafı olan ortaktan talepte bulunulabilir.

Paylı mülkiyet ise, bir taşınmaz üzerinde belirli paydaşların belirli oranlarda hak sahibi olduğu, payı üzerinden dilediği gibi tasarruf edebildiği hisse durumudur.  Bu sebeple paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda her bir pay sahibi bu sözleşmeyi yapabilir. Bu sözleşmeler geçerlidir ve bu sözleşmeden doğan borç ifa edilebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Feshedilebilir Mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi her zaman mümkündür ve fesih durumunda genel hükümler kapsamında sözleşmenin feshine ilişkin sonuçlar doğmaktadır. Yani sözleşmenin feshi geçerli bir nedenle dayandığında veya sözleşme mücbir nedenden ötürü veya kusursuz imkânsızlıktan ötürü sonlandırıldığı zaman herhangi bir sorumluluk doğmazken geçerli bir neden olmaksızın sözleşmeden dönme halinde karşı tarafın zararının giderilmesi söz konusu olacaktır. Ayrıca fesih işleminin sonuç doğurabilmesi için noterde yapılması gerekmektedir.  

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erer?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak sözleşmesi sona erdirmeyi kararlaştırmasıyla, sözleşmenin ifa edilmesiyle, sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğramasıyla veya sözleşmenin feshedilmesiyle sona ermektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için öngörülmüş özel bir zamanaşımı süresi olmayıp, bu sözleşmeler genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı, ifa olanağının doğduğu andan itibaren 10 yıl içerisinde talep edilmelidir.

Son olarak önemle belirtmek gerekir ki; taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gerek geçerli bir şekilde oluşturulmaları gerekse bu sözleşmeden doğan hakların talep edilebilmesi bakımından hukuki bir yeterlilik, bilgi ve donanımı gerektirmektedir. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulmasından, sözleşmenin sonlandırılması aşamasına kadar uzman bir avukat tarafından temsil edilmeniz sizin lehinize sonuçlar doğuracağı gibi aleyhinize olan durumları da asgari düzeyde tutmanızı sağlayacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi feshedilebilir mi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı nasıl olur, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter masrafı gibi sorularınız ve hukuki yardım talepleriniz için bizlerle iletişime geçerek danışmaktan lütfen çekinmeyiniz.      

[widget-129]

Yorum Yap