İki Haklı İhtar Yoluyla Kiracının Tahliyesi

İki Haklı İhtar Yoluyla Kiracının Tahliyesi Ne Demektir?

Ev sahibi ile kiracı arasında kurulan kira sözleşmesi gereğince ev sahibi, evi kiracının kullanıma sunma; kiracı ise kira bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Kiracının bu kira ödeme yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemesi halinde ev sahibi yani kiraya veren kiracıya ihtar çekme hakkına sahiptir.

Kiracının kirayı zamanında ödememesi sebebiyle, kiraya veren kiracıya bir yıl içerisinde 2 defa ihtar çekmiş ise iki haklı ihtar nedeniyle kiracıyı tahliye etme hakkı doğmaktadır. Ev sahibi yani kiraya verenin bu hakkını kullanması ve dava yoluyla kiracıyı tahliye etmesine ise “iki haklı ihtar yoluyla kiracının tahliyesi” denilmektedir.

İki Haklı İhtar Yoluyla Kiracıyı Tahliye Edebilmenin Kanuni Dayanağı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye hallerine yer verilmiştir. Bu maddenin 2. fıkrasında İki haklı ihtar yoluyla kiracının tahliyesi düzenlenmiştir. Buna yönelik TBK m. 352/2 düzenlemesi şu şekildedir:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

İki Haklı İhtar Yoluyla Kiracıyı Tahliye Edebilmek İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

  • Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş olmalıdır: Aynı kira yılı içerisinde iki aya ait kira bedelinin ödenmemesinden kasıt; 1 yıllık kira sözleşmesi söz konusu iken, 1 yıl içerisinde 2 defa kiranın vaktinde ödenmemesidir. Kira sözleşmesinin 1 yıldan uzun süreli olması halinde ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde 2. Defa ödenmeme halinin söz konusu olması gerekmektedir.
  • Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarda bulunmalıdır: Haklı sebeple kastedilen muaccel olan kira bedelinin ödenmesi borcunun yerine getirilmemesidir. Muaccel olmayan kira alacakları için çekilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilmemektedir. Bu halde kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
  • Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır: Kiraya verenin bu nedenle dayanarak dava açması için, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren dava açma hakkını kaybetmektedir.

İki Haklı İhtar Yoluyla Kiracının Tahliyesi İçin Nasıl Bir İhtarname Çekilmelidir?

İhtarlar; haklı yani muaccel olan kira borcunun ödenmemesine ilişkin olmasının yanında usulüne uygun hazırlanmalı ve tebliğ edilmelidir. Usulüne uygun hazırlanmayan ihtarname haklı da olsa geçersiz olacaktır. Usule uygun ve geçerli bir ihtarnamenin taşıması gereken özellikler şu şekildedir:

  • İhtar yazılı olmalıdır.
  • İhtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, bu ödenmeyen kiranın bedeli yani miktarı ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Ayrıca ihtarda kiracıya ödeme yapması için somut olayın özelliklerine göre uygun bir süre de tanınmalıdır.
  • İhtar haklı olmalıdır. Bu durumda muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır.

2. İhtarnamenin Tebliğinden Sonra Kiracının Borcunu Ödemesi Dava Açılmasına Engel Midir?

2. ihtarnamenin tebliğ edilmesinin ardından kiracının borcunu ödemesi bu nedenle kendisine tahliye davası açılmasını önlememektedir. Ancak ihtarname hazırlanmış ancak kiracıya tebliğ edilmeden kiracı tarafından borç ödenmişse bu ihtar yapılmış sayılarak tahliye davasının açılması mümkün değildir.

İki Haklı İhtar Yoluyla Tahliye Davası Ne Zamana Kadar Açılmalıdır?

İki haklı ihtar yoluyla tahliye davası kira süresinin bitmesinin ardından bir ay içerisinde açılmalıdır. Tahliye davasının bu süre içerisinde açılmaması halinde aynı kira yılı şartı gerçekleşmeyeceğinden tahliye davası açabilmek için bir sonraki kira yılının beklenmesi gerekecektir.

Kiracının Tahliyesi Davası Hangi Mahkemede Görülmektedir?

Kiracının tahliyesi davası bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalı olan kiracının yerleşim yeri yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Buna göre kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahibinin kiracısına karşı, kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekmektedir.

[widget-129]

Yorum Yap

İletişime Geç
İletişime Geç +90 (212) 217 33 00