İletişime Geç
İletişime Geç +90 (850) 241 95 08

Taşınmazların Satışı Nasıl Yapılır?

Taşınmaz Satışı İçin Neler Gerekiyor?

Alacaklı olarak borçluya ödeme emri gönderildikten ve söz konusu ödeme emri kesinleştikten sonra varsa borçlunun taşınır veya taşınmaz malları üzerine haciz konulur. Ancak alacaklının alacağına kavuşması için bu mallar alacaklıya verilmez, satış suretiyle paraya çevrilir ve borç miktarı alacaklıya teslim edilir. İcra takibinin üçüncü safhasını haczedilen malların paraya çevrilmesi oluşturur.

İİK Madde 106 – Alacaklı, haczolunan mal taşınır ise hacizden itibaren altı ay, taşınmaz ise hacizden itibaren bir yıl içinde satılmasını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı taşınır hükmündedir.

Taşınmazların satışı nasıl yapılır, kimler taşınmaz satışı yapabilir, taşınmaz satışı şekil şartı ve taşınmaz satışı için gerekli belgeler neler, yakından bakalım.

Kimler Satış Talebinde Bulunabilir?

Her alacaklı mensup olduğu derece namına taşınmazların satışı talebinde bulunabilir. Borçlunun talebi üzerine de satışa karar verilebilir. Ancak taşınırlarda olduğu gibi icra müdürünün talep hakkı bulunmamaktadır.

Satışı İstenen Taşınmaz Ne Kadar Süre İçinde Satılmalıdır?

İİK Madde 123 – Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.

Taşınmazların satışı için artırma yapılmadan önce birtakım hazırlıkların yapılması gerekmektedir. Bu hazırlıklar yapılmadan doğrudan ihale yapılması mümkün değildir. Hazırlık işlemleri; artırma ilanının yapılması ile şartnamenin ve mükellefiyetler listesinin düzenlenerek kıymet takdirinin yapılmasıdır. Taşınmazların icra yoluyla satışı öncesi yapılacaklar:

Taşınmaz Satışı İçin Açık Artırma ve Şartları

Taşınmazların satışı talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını tespit eder ve artırmayı ilan eder. Artırmanın satıştan en az 1 ay önce ilan edilmesi gerekmektedir. Artırma ilanında; satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer, birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat gibi bilgiler yer almalıdır. Ayrıca ilanın bir örneği borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililerine (tapuda yazılı bulunan adreslerine) tebliğ edilir.

  1. Şartnamenin açık bulundurulması

İcra dairesi taşınmazların bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartlarını tespit eder. Bunları ihtiva eden şartname artırmadan evvel en az on gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur.

Şartnameye, artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır.

Satılığa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı taşınmazın tahmin edilen değerinin yüzde yirmisi kadar ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.

  1. İçerik

Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği açıkça belirtilir.

İpotek ve ipotekli borç senediyle temin edilmiş olup da bu suretle müşteriye devrolunan borçtan asıl borçlunun kurtulması alacaklının müracaat hakkının mahfuz olduğunu ihaleden itibaren bir sene içinde kendisine bildirmemiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar, müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir. Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı açıkça belirtilir.

Taşınmaz Satışı İçin Mükellefiyetler Listesi

Artırma şartnamesinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin gösterilebilmesi için, mükellefiyetler listesi hazırlanmalıdır. İcra müdürü, bir yandan artırmayı ilan ederken diğer yandan da taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri tapu siciline sorar ve tespit ettiği mükellefiyetlerin bir listesini yapar. İlan üzerine hak sahibi olduklarını bildirenlerin de iddialarını listeye geçirir. Hazırlanan mükellefiyetler listesi haciz koyduran alacaklılara ve borçlulara tebliğ edilir, itirazları varsa üç gün içinde bildirmeleri istenir. Üç gün içinde itiraz edilirse itiraz, istihkak prosedürüne göre çözümlenir. Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi için ya üç günlük süre içinde itiraz edilmemesi veya itiraz üzerine yedi gün içinde istihkak davasının açılmamış olması ya da istihkak davası açılmışsa sonuçlanmış olması gerekir. Artırma şartnamesinin bir parçası olduğundan kesinleşen mükellefiyetler listesi, artırma şartnamesine geçirilir ve şartname icra dairesinde açık bulundurulur.

Taşınmaz Satışı İçin Kıymet Takdiri

Taşınmazın kıymet takdirinde, mükellefiyetlerin etkisi dikkate alınır. İcra müdürü, taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, mükellefiyetler listesinin kesinleşmesi ile taşınmaza yeniden kıymet takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş olan alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirmiş bulunmaları hali dışında, tapudaki adresleri esas alınarak tebliğ edilir. Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun kendilerine tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleyen icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli giderlerin yatırılması durumunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde şikâyet kesin olarak reddedilir. Süresinde şikâyet edilmemesi veya şikâyet yoluna başvurmakla birlikte gerekli giderlerin süresinde yatırılmaması ya da şikâyetin esastan reddi ile kesinleşen kıymet takdiri üzerine, kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afet ya da imar durumu gibi çok önemli değişiklikler olursa yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdiri hakkında icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir. 

Taşınmaz Satışı Nasıl Yapılır?

Taşınmazların satışı nasıl yapılır sorunuza geldiğimizde; satışın açık artırma ile yapılacağını ve ihale tarihinden en az bir ay önce ilan edileceğini belirtmiştik.

İlan edilen metnin esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, taşınmazların satışı için ihale tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir. Ancak bu düzeltme ilanının tarihi ile ihale tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise daha önce ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için tespit edilecek günde satış yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.

Taşınmazların satışı için açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda taşınmazların satışı için verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur. Satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.

Birinci ve ikinci taşınmazların satışı ihalesi icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.

Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.

İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.

Satış bedeli peşin ödenir. Ancak icra memuru alıcıya on günü geçmemek üzere bir mühlet verebilir. Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir.

Alıcı verilen süre içinde bedeli ödemezse icra müdürü ihale kararını kaldırır. Alıcının yatırdığı pey akçesi kendisinin sorumlu bulunduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonur ve taşınmazların icra yoluyla satışı için sırasıyla aşağıdaki işlemler yapılır:

  1. Alıcıdan önce en yüksek pey sürmüş olan kimseye taşınmazı teklif ettiği bedelle alması için teklifte bulunulur. Ancak bunun için bu kişinin adresinin bilinmesi ve sürdüğü peyin o artırmada satış için gerekli asgari satış bedelini karşılaması gerekir.
  2. Bu kişi taşınmazı satın almaya razı olmaz veya cevap vermezse ya da şartları oluşmadığından kendisine teklif yapılmazsa, icra müdürü bu taşınmazı hemen artırmaya çıkarır. Bedel ödenmediğinde yapılan bu artırma, başlı başına yeni bir artırma olmayıp yerine yapıldığı artırma bakımından ikame bir artırmadır.
  3. Yapılan bu ikame artırma da ilan edilir; ancak, ilan tarihi ile satış tarihi arasında yedi günlük süre bulunmalıdır. Bu artırmada, %50 oranı dikkate alınarak yapılır ve yine teklif edilen bedelin satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı olan alacaklıların toplam alacağını ve her iki durumda da satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir.
  4. Artırmaya katılıp daha sonra bedeli ödememek suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedelle son ihale bedeli arasındaki farktan, diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. Sorumlu olunan bu miktar, ayrıca hükme gerek kalmaksızın icra dairesince tahsil olunur.
  5. Bu artırmada şartları taşıyan alacaklı çıkmaması durumunda satış düşer ve alacaklı isterse yeniden satış işlemleri yapılır.

Yukarıda açıkladığımız üzere taşınmaz satışı hukuki bilgi gerektiren ve uzun bir prosedüre tabi işlemlerden oluşmaktadır. Bu nedenle İcra Hukuk alanında uzmanlaşmış avukatlar aracılığı ile yürütülmesi daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır. Taşınmazların satışı nasıl yapılır, kimler taşınmaz satışı yapabilir, taşınmaz satışı şekil şartı ve taşınmaz satışı için gerekli belgeler neler gibi hukuki talep ve sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.

[widget-129]

Yorum Yap